يوفر الاستثمار في سوق العقارات في دبي فرصة نادرة للاستفادة من واحدة من أكثر مدن العالم نموًا وترابطًا عالميًا. ولكن مع الفرصة يأتي التعقيد. ومع ذلك، كما هو الحال مع أي سوق استثماري، قد يكون فهم مكان الشراء، وكيفية التعامل مع قوانين الملكية الأجنبية، واستراتيجية الاستثمار التي يجب اتباعها أمرًا صعبًا. تقدم هذه المقالة رؤى أساسية حول النقاط الساخنة للعقارات في المدينة، وأفضل العقارات لشراء دبي، والعوامل المالية والقانونية الأساسية التي يجب وضعها في الاعتبار قبل اتخاذ الخطوة.
- ينمو اقتصاد دبي بأكثر من 3% سنويًا، مما يوفر بيئة استثمارية مستقرة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى شراء العقارات.
- تقدم دبي سياسات وحوافز ملائمة للمستثمرين، مثل عدم فرض ضريبة على الدخل أو ضريبة الميراث أو ضريبة الممتلكات، وضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪ فقط على الخدمات المتعلقة بالممتلكات.
- تحقق العقارات السكنية في دبي ما بين 5٪ و 7٪ من عائد الاستثمار، بينما يتراوح متوسط العقارات التجارية بين 12٪ و 15٪.
- يمكن للمستثمرين الأجانب شراء وامتلاك العقارات كما يحلو لهم في مناطق التملك الحر، ولكن يقتصر الأمر على اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل في مناطق التأجير.
- من الشقق والفيلات الفاخرة إلى المشاريع قيد الإنشاء والمساحات التجارية، يتمتع المستثمرون بمجموعة واسعة من خيارات العقارات في دبي.
- يمكن للمستثمرين العقاريين التأهل للحصول على الإقامة في الإمارات العربية المتحدة من خلال نظام التأشيرة الذهبية.
لماذا تستثمر في عقارات دبي؟
كان اقتصاد دبي ينمو بشكل مطرد خلال السنوات القليلة الماضية، مع معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي أكثر من 3% على أساس سنوي. وقد أدى ذلك، مصحوبًا بالحوافز والمزايا الضريبية التي قدمتها الحكومة، إلى زيادة عدد المستثمرين العقاريين في المدينة.
لا تفرض دولة الإمارات العربية المتحدة ضريبة دخل أو ضريبة ميراث أو ضريبة عقارية. بدلاً من ذلك، تستخدم دبي معدل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪، وهو معدل منخفض جدًا مقارنة بالمدن الأخرى. لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة على بيع الأراضي، ولكن يجب دفع رسوم إدارية إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي عند نقل الملكية، ولا تزال ضريبة القيمة المضافة تنطبق على الخدمات المتعلقة بالممتلكات، مثل رسوم الوكالة.
تقدم دبي أيضًا العديد من السياسات التي تجعلها استثمارًا مثاليًا، مثل نظام المعاملات الذاتية للعقارات (REST) الذي تم وضعه في عام 2018. يعمل هذا النظام على تبسيط عملية إدارة العقارات من خلال السماح للمالكين والمستأجرين بالتحكم في كل شيء - من تسجيل الإيجار إلى نزاعات الإيجار.
تتمتع دولة الإمارات العربية المتحدة بأطر قانونية راسخة تحمي حقوق المستثمرين وتوفر لوائح واضحة لملكية العقارات، وقد تم الاعتراف بها عالميًا لحضورها الأمني القوي ومعدلات الجريمة المنخفضة.
ناهيك عن أن المدينة هي موطن لبعض أكبر الموانئ والمطارات وأكثرها تقدمًا في العالم، نظرًا لموقعها الاستراتيجي. وهذا يشمل:
- مطار دبي الدولي، وهو أكثر مطارات الركاب ازدحامًا في العالم، حيث يستقبل أكثر من 85 مليون مسافر سنويًا.
- مطار آل مكتوم الدولي، وهو أصغر ولكنه لا يزال يشهد كمية كبيرة من حركة المرور.
- ميناء جبل علي، وهو الأكبر في العالم والميناء الأكثر ازدحامًا في الشرق الأوسط.
وضعت حكومة دبي مناطق التملك الحر حول جميع هذه المطارات الرئيسية، مما أدى إلى تدفق الشركات متعددة الجنسيات التي تبحث عن مقر في المنطقة.
تضمن هذه المبادرات حصول المستثمرين على عائد جيد على الاستثمار (ROI) للعقارات السكنية (بين 5٪ و 7٪)، اعتمادًا على الموقع. على سبيل المثال، تتمتع العقارات التجارية بمتوسط عائد استثمار يتراوح بين 12٪ و 15٪.
ارتفعت قيمة المبيعات الإجمالية للعقارات في دبي بنسبة 18.1٪ هذا العام. كما شهد سعر القدم المربع زيادة بنسبة 7.8٪ على أساس سنوي. وفي سوق الإيجارات، شهدت الشقق زيادة بنسبة 17.1٪ في متوسط أسعار الإيجار، وشهدت الفيلات ارتفاعًا طفيفًا بنسبة 2.9٪ في أسعار الإيجار. شهدت العقارات التجارية المؤجرة الارتفاع الأكبر، بزيادة 19.1٪ في متوسط أسعار الإيجار.
تم تسجيل 18,045 صفقة عقارية في سبتمبر 2024 (بزيادة 32.7٪ عن عام 2023). وشهدت الشقق زيادة بنسبة 35.9% على أساس سنوي، بينما شهدت الفيلات زيادة بنسبة 29.2%. كما ارتفعت قطع الأراضي المشتراة بنسبة 12.6٪.
سوق العقارات في دبي جاهزة لتلبية هذا الطلب المتزايد، حيث من المتوقع تطوير حوالي 41,000 وحدة في عام 2025، و 42,000 وحدة في عام 2026.
اقرأ هذا الدليل حول لماذا تستثمر في عقارات دبي: فرص الفيزا الذهبية
المجالات الرئيسية للاستثمار العقاري في دبي
صممت دولة الإمارات العربية المتحدة مناطق معينة مثل «التملك الحر»، حيث يمكن للمواطنين غير الإماراتيين شراء وامتلاك الأراضي أو العقارات، و «التأجير»، حيث لا يمكن للأجانب امتلاك الأراضي، ولكن يمكنهم الدخول في اتفاقيات تأجير طويلة الأجل (عادة من 10 إلى 99 عامًا).
في هذه المناطق، هناك مناطق مختلفة يمكنك الاختيار من بينها. تشمل المواقع الأكثر شعبية للاستثمار العقاري في دبي ما يلي:
- وسط مدينة دبي، التي تقدم مباني سكنية راقية، تقدم شققًا فاخرة ذات مناظر خلابة، مثل برج خليفة. يقع دبي مول هنا أيضًا.
- مرسى دبي، والتي توفر الوصول إلى نمط حياة نابض بالحياة مع العديد من المطاعم والبوتيكات وخيارات الترفيه.
- بالم جميرا تشتهر بتصميمها الفريد على شكل نخلة، وتضم فيلات وشقق فاخرة.
- بالم جبل علي هي أحدث جزيرة من صنع الإنسان في المدينة، وتوفر حياة عصرية مع بنية تحتية مختلطة ومنازل فاخرة مصممة خصيصًا.
- أبراج بحيرة الجميرا (JLT) هو مجتمع متعدد الاستخدامات مع عقارات سكنية وتجارية، بالقرب من مرسى دبي.
- خليج الأعمال هي مركز الأعمال في المدينة، وتضم العديد من الشركات متعددة الجنسيات.
- دائرة قرية جميرا (JVC) يوفر أسلوب حياة هادئ، مع مجموعة من المنازل والشقق الحديثة التي تعتبر مثالية للعائلات.
- دبي هيلز استيت يضم مزيجًا من الشقق والفيلات والمنازل للاختيار من بينها، مع ملعب للجولف وحدائق ومركز تسوق لإضافة المزيد من الجاذبية.
- المرابع العربية هي واحدة من أكثر المجتمعات رسوخًا في دبي، حيث تضم فيلات فسيحة ووسائل راحة عالية الجودة مثالية للعائلات.
- داماك هيلز 2 تقدم مجموعة متنوعة من المنازل والفيلات والشقق وسط المناظر الطبيعية الخضراء.
- المدينة الدولية هي مركز للثقافات المتنوعة وتشتهر بخياراتها السكنية ذات الأسعار المعقولة ومنافذ البيع بالتجزئة والمطاعم والمرافق الترفيهية.
- حي الفهيدي التاريخي يقدم مزيجًا من الهندسة المعمارية التقليدية والمتاحف والمعارض الفنية المصممة لعرض طريقة الحياة التقليدية في دبي.
أنواع العقارات للاستثمار فيها
هناك أنواع مختلفة من العقارات للاختيار من بينها عندما تستثمر في العقارات في دبي، مثل:
- شقق شاهقة مع مناظر خلابة ووسائل راحة،
- منازل وفلل مستقلة للعائلات التي تبحث عن الخصوصية والمساحة، و
- منازل التاون هاوس التي غالبًا ما تشكل جزءًا من مجتمع أكبر مع وسائل الراحة المشتركة.
- عقارات الفروسية بمزيج فريد من المعيشة الفاخرة ووسائل الراحة المتخصصة والأراضي الفسيحة.
- العقارات قيد الإنشاء - يتم شراؤها مباشرة من المطورين قبل اكتمال مرحلة البناء بسعر أقل بكثير.
- تحظى صناديق الاستثمار العقاري (REITs) والإيجارات قصيرة الأجل التي تسهلها منصات مثل Airbnb، وكذلك العقارات التجارية (مثل المساحات المكتبية ووحدات البيع بالتجزئة والمستودعات) بشعبية متزايدة.
Schedule your free consultation today and secure your future!
تمويل الاستثمار العقاري الخاص بك في دبي
شراء عقار في دبي يأتي مع بعض الاعتبارات المالية التي يجب وضعها في الاعتبار. تفرض الوكالات العقارية، على سبيل المثال، رسومًا تتراوح بين 2٪ و 10٪ من سعر البيع، اعتمادًا على نوع العقار. سيتعين عليك إيداع وديعة (عادةً 10٪ من قيمة العقار). هناك رسوم قدرها 158 دولارًا تُطبق عند نقل الملكية إليك، بالإضافة إلى رسوم بنسبة 4٪ (من سعر الشراء) يجب دفعها إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يجب عليك أيضًا دفع رسوم الإسكان في دبي (المستخدمة لتمويل الخدمات المدنية للمدينة)، والتي يتم خصمها من جميع المواطنين سنويًا، بالإضافة إلى التأمين على العقار. وعلى الرغم من أن دبي لا تفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية، إلا أنه يجب على مالكي المشاريع الجديدة لأول مرة (مثل الفنادق المبنية حديثًا) دفع رسوم ضريبة القيمة المضافة.
يمكنك استخدام القروض المصرفية لتمويل استثماراتك العقارية وتغطية العديد من هذه التكاليف. في حين أن الخيارات قد تختلف بين المؤسسات المالية، فإن نوعي الرهن العقاري الرئيسيين اللذين يمكنك الاختيار من بينهما هما: الرهون العقارية ذات السعر الثابت والرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة.
في حين أن المعايير المحددة للتأهل للحصول على قرض عقاري في دبي تختلف من بنك إلى آخر، فإن المعايير العامة تنطبق:
- يجب أن تحصل على الحد الأدنى من متطلبات الدخل للبنك، (تتراوح عادة من 2,700 دولار شهريًا إلى 4,000 دولار شهريًا).
- تحتاج إلى درجة ائتمان جيدة (فوق 600).
- لدى بعض المؤسسات المالية معايير عمرية محددة يحتاج المستثمرون إلى تلبيتها.
- لا يمكن أن تتجاوز مدة الرهن 25 عامًا.
سيحتاج المستثمرون لأول مرة إلى سداد دفعة أولى بنسبة 20٪ كحد أدنى من سعر العقار، أو 30٪ إذا كان سعر العقار أكثر من 1.4 مليون دولار. يتم دفع رسوم بنسبة 0.25٪ إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسجيل الرهن العقاري على العقار، وسيطلب معظم الدائنين أيضًا رسومًا إدارية.
اعتبارات المخاطر في الاستثمار العقاري في دبي
يحتوي كل سوق على مخاطر تحتاج إلى البقاء على اطلاع بها إذا كنت تقوم باستثمار. عندما يتعلق الأمر بشراء عقار في دبي، يمكن أن تؤثر العوامل المختلفة على استثمارك.
1. تقلبات السوق
مثل أي سوق، يخضع سوق العقارات في دبي لفترات من الانكماش. من عام 2012 إلى عام 2014، على سبيل المثال، كان هناك ارتفاع كبير في سوق العقارات بالمدينة. ومع ذلك، شهد السوق انخفاضًا تدريجيًا في الأسعار حتى عام 2020، عندما انتعشت المعاملات وأسعار العقارات مرة أخرى. تؤثر الأحداث الاقتصادية العالمية والسياسات الحكومية أيضًا على سوق العقارات في دبي.
2. التحديات القانونية والتنظيمية
قواعد ولوائح دبي صارمة. يمكن أن يؤدي عدم الامتثال لهذه الشروط إلى عواقب قانونية، لذلك من المهم معرفة أين (مناطق التملك الحر مقابل مناطق التأجير) ونوع العقارات التي يمكنك شراؤها في المدينة. عليك أيضًا أن تضع في اعتبارك الالتزامات المختلفة التي تأتي مع الحصول على قرض عقاري عند شراء عقار في دبي.
3. متطلبات التأشيرة والإقامة
يمكن لأي أجنبي شراء عقار في دبي، مع فرص استثمارية متنوعة. في حين أن هذا يعني أنه لن يحمل كل مشتري تأشيرة إقامة، يجب أن يحمل جواز سفر ساري المفعول يؤكد هويته. قد يُطلب منك أيضًا تقديم شهادة عدم ممانعة (NOC).
4. مخاطر الممتلكات خارج الخطة
تقدم العقارات خارج الخطة عائد استثمار كبير للمستثمرين. ومع ذلك، فإن هذه المشاريع تخضع للمخاطر مثل تأخيرات التطوير أو التغييرات أو حتى الإلغاء بسبب تحديات البناء غير المتوقعة والظروف الأخرى الخارجة عن سيطرة أي شخص. تفرض حكومة دبي استخدام حسابات الضمان لجميع المعاملات العقارية خارج الخطة لحماية أموال المستثمرين.
5. الاستثمارات طويلة الأجل مقابل الاستثمارات قصيرة الأجل
يجب على المستثمرين الاختيار بين استراتيجيات الاستثمار طويلة الأجل (أكثر من عام) وقصيرة الأجل (أقل من عام) عند شراء العقارات في دبي. عادةً ما تتضمن الاستراتيجيات قصيرة المدى شراء عقار يحتاج إلى تجديد ثم بيعه بسعر أعلى، مما يوفر عوائد أعلى. تؤدي الاستراتيجيات طويلة الأجل عمومًا إلى قيام المستثمرين بتأجير ممتلكاتهم. في حين أن هذا يوفر عوائد أبطأ من الاستراتيجية قصيرة الأجل، فإن المخاطر المرتبطة بالاستراتيجيات طويلة الأجل عادة ما تكون أقل ويمكنك الاستفادة من كل من دخل الإيجار وزيادة رأس المال بمرور الوقت.
6. العناية الواجبة
قبل أن تتمكن من الاستثمار في سوق العقارات في دبي، من الضروري إجراء العناية الواجبة الشاملة، حيث يمكنك التخفيف من العديد من المخاطر المذكورة أعلاه خلال هذه العملية. يتضمن ذلك البحث في سمعة المطور العقاري وسجله الحافل ومكانته المالية، بالإضافة إلى مراجعة تقدم المشروع والحصول على المشورة القانونية والتحقق من التراخيص اللازمة. يمكن أن تساعدك العناية الواجبة الشاملة على تجنب المطورين أو البائعين المحتالين وضمان سلامة استثمارك.
7. لا تنس الصيانة
عند شراء عقار، يميل العديد من المستثمرين إلى التركيز على التكاليف الأولية ولا يفكرون دائمًا في تكاليف الصيانة. يمكن أن تؤدي هذه التكاليف - بما في ذلك رسوم الخدمة ورسوم المجتمع ونفقات إدارة الممتلكات - إلى ضغوط مالية في المستقبل، لذلك من الضروري أخذها في الاعتبار أثناء تقييم عائد الاستثمار المحتمل أو عملية الشراء.
كيف يمكن أن يؤدي الاستثمار العقاري في دبي إلى الإقامة
إذا قمت بشراء العقارات من خلال برنامج التأشيرة الذهبية لدولة الإمارات العربية المتحدة، يمكنك التأهل للحصول على الإقامة في دبي. للتأهل، يمكن للمستثمرين الاختيار من بين خيارين:
- تأشيرة إقامة لمدة 10 سنوات، والتي تتطلب استثمارًا لا يقل عن 544,000 دولار.
- تأشيرة إقامة لمدة عامين. يختلف هذا المبلغ على أساس مشروع إلى مشروع ويتأثر أيضًا بعدد المستثمرين المشاركين في الصفقة.
لا تتطلب تأشيرة الإقامة أن تعيش في دبي أو الإمارات العربية المتحدة، ولن تحتاج إلى كفيل. يمنحك هذا حرية اختيار الاستثمارات الأكثر ملاءمة لك. يمكن الاستثمار في كل من العقارات السكنية أو التجارية أو متعددة الاستخدامات المكتملة وغير المخطط لها، طالما أنها في مناطق التملك الحر.
الإقامة قابلة للتجديد بعد سنتين أو 10 سنوات إذا:
- تظل الملكية العقارية في الملكية الكاملة لمقدم الطلب،
- لا تزال عقود الإيجار/العقود ذات الصلة صالحة وتفي بالمتطلبات.
كيف يمكن لشركة Mirabello Consultancy مساعدتك في اختيار أفضل استثمار عقاري
شركة ميرابيلو للاستشارات يمكن أن تساعدك على فهم قوانين ملكية العقارات، والتنقل بين التكاليف المخفية، وتحديد الموقع المناسب ونوع العقار. بصفتها شركة متخصصة في الاستثمار العقاري العالمي، تقدم الشركة دعمًا شاملاً للمستثمرين الذين يسعون إلى دخول سوق العقارات في دبي.
بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى الحصول على إقامة طويلة الأجل في دبي أو الأسواق الناشئة الأخرى، تقدم Mirabello Consultancy نصائح مخصصة حول تلبية معايير الأهلية لخطط التأشيرة الذهبية. استفد من خبرة الشركة في الصناعة والنهج الشخصي من خلال حجز استشارة مجانية اليوم.
يوفر سوق العقارات في دبي إمكانات نمو كبيرة، مدفوعة بالتوسع الاقتصادي والسياسات الصديقة للمستثمرين ومجموعة متنوعة من خيارات العقارات. مع الوصول إلى مناطق التملك الحر، شروط ضريبية مواتية، والقدرة على تأمين الإقامة في الإمارات العربية المتحدة، لا تزال دبي واحدة من أكثر الوجهات جاذبية في العالم للاستثمار العقاري. يمكن للمستثمرين تعظيم العوائد وتأمين النمو طويل الأجل من خلال الاستفادة من خبرة شركات مثل Mirabello Consultancy.
FAQ
تشمل مناطق الاستثمار الرئيسية وسط مدينة دبي ودبي مارينا ونخلة جميرا وأبراج بحيرة الجميرا (JLT) وخليج الأعمال ودبي هيلز استيت. تقدم كل منطقة خيارات عقارية فريدة تلبي الرفاهية والمعيشة العائلية والفرص التجارية.
نعم، توفر العقارات قيد الإنشاء للمستثمرين فرصة الشراء بأسعار أقل قبل اكتمال البناء، مما يؤدي غالبًا إلى ارتفاع كبير في القيمة. ومع ذلك، فإنها تأتي مع مخاطر مثل التأخير في البناء أو التغييرات الخارجة عن سيطرة أي شخص.
يمكن للمستثمرين الحصول على الإقامة في الإمارات العربية المتحدة من خلال نظام التأشيرة الذهبية من خلال استثمار 544،000 دولار للحصول على تأشيرة لمدة 10 سنوات أو من خلال تلبية المتطلبات الخاصة بالمشروع للحصول على تأشيرة لمدة عامين. يجب أن تكون العقارات في مناطق التملك الحر وأن تظل في الملكية الكاملة لتجديد التأشيرة.
تحقق العقارات السكنية عائد استثمار يتراوح بين 5٪ و 7٪، بينما تقدم العقارات التجارية عائد استثمار أعلى يتراوح بين 12٪ و 15٪، اعتمادًا على موقع العقار ونوعه.
