Invertir en el mercado inmobiliario de Dubái ofrece una oportunidad única de capitalizar una de las ciudades de más rápido crecimiento y más conectadas a nivel mundial del mundo. Sin embargo, con las oportunidades viene la complejidad. Sin embargo, como ocurre con cualquier mercado de inversión, entender dónde comprar, cómo adaptarse a las leyes de propiedad extranjera y qué estrategia de inversión seguir puede resultar difícil. Este artículo ofrece información clave sobre los principales puntos de interés inmobiliario de la ciudad, las mejores propiedades para comprar en Dubái y los factores financieros y legales esenciales que hay que tener en cuenta antes de mudarse.
- La economía de Dubái crece más del 3% anual, lo que proporciona un entorno de inversión estable para los inversores que buscan comprar bienes inmuebles.
- Dubái ofrece políticas e incentivos favorables a los inversores, como la ausencia de impuestos sobre la renta, el impuesto de sucesiones o el impuesto sobre la propiedad, y solo el 5% de IVA en los servicios relacionados con la propiedad.
- Las propiedades residenciales en Dubái producen un ROI de entre el 5% y el 7%, mientras que las propiedades comerciales tienen una media de entre el 12 y el 15%.
- Los inversores extranjeros pueden comprar y poseer propiedades como deseen en las zonas de dominio absoluto, pero se limitan a contratos de arrendamiento a largo plazo en las zonas de dominio absoluto.
- Desde apartamentos y villas de lujo hasta urbanizaciones improvisadas y espacios comerciales, los inversores tienen una amplia gama de opciones inmobiliarias en Dubái.
- Los inversores inmobiliarios pueden calificar para la residencia en los Emiratos Árabes Unidos a través del esquema Golden Visa.
¿Por qué invertir en bienes raíces en Dubái?
La economía de Dubái ha crecido de manera constante durante los últimos años, con una tasa de crecimiento del PIB de más del 3% interanual. Esto, acompañado de los incentivos y beneficios fiscales proporcionados por el gobierno, ha provocado un aumento de los inversores inmobiliarios en la ciudad.
Los Emiratos Árabes Unidos no tienen impuestos sobre la renta, impuestos sobre sucesiones ni impuestos sobre la propiedad. En cambio, Dubái utiliza una tasa de IVA del 5%, que es muy baja en comparación con otras ciudades. El IVA no se aplica a la venta de terrenos, pero hay que pagar una tasa administrativa al Departamento de Tierras de Dubái al transferir la propiedad, y el IVA sigue aplicándose a los servicios relacionados con la propiedad, como los honorarios de agencia.
Dubái también ofrece muchas políticas que la convierten en una inversión ideal, como el sistema de autotransacción inmobiliaria (REST) que se puso en marcha en 2018. Este sistema agiliza el proceso de administración de bienes inmuebles al permitir a los propietarios e inquilinos controlar todo, desde el registro de los arrendamientos hasta las disputas de alquiler.
Los Emiratos Árabes Unidos tienen marcos legales bien establecidos que protegen los derechos de los inversores y proporcionan regulaciones claras sobre la propiedad de la propiedad, y han sido reconocidos a nivel mundial por su sólida presencia de seguridad y sus bajas tasas de criminalidad.
Sin mencionar que la ciudad alberga algunos de los puertos y aeropuertos más grandes y avanzados del mundo, debido a su ubicación estratégica. Esto incluye:
- El Aeropuerto Internacional de Dubái, que es el aeropuerto de pasajeros más transitado del mundo, con más de 85 millones de pasajeros al año.
- El aeropuerto internacional Al Maktoum, que es más pequeño pero aún tiene una gran cantidad de tráfico.
- El puerto de Jebel Ali, que es el más grande del mundo y el puerto más transitado de Oriente Medio.
El gobierno de Dubái ha establecido zonas de dominio absoluto alrededor de todos estos aeropuertos principales, lo que ha provocado una afluencia de empresas multinacionales que buscan sedes en la región.
Estas iniciativas garantizan que los inversores obtengan un buen retorno de la inversión (ROI) para las propiedades residenciales (entre el 5% y el 7%), según la ubicación. Por ejemplo, las propiedades comerciales tienen un ROI promedio de entre el 12% y el 15%.
El valor total de las ventas de propiedades en Dubái aumentó un 18,1% este año. El precio por pie cuadrado también ha registrado un aumento del 7,8% interanual. En el mercado de alquiler, los apartamentos experimentaron un aumento del 17,1% en los precios medios de alquiler y las villas experimentaron un modesto aumento del 2,9% en los precios de alquiler. Las propiedades comerciales de alquiler experimentaron el aumento más significativo, con un aumento del 19,1% en los precios medios de alquiler.
En septiembre de 2024 se registraron 18.045 transacciones inmobiliarias (un 32,7% más que en 2023). Los apartamentos experimentaron un aumento del 35,9% interanual y las villas un aumento del 29,2%. La compra de terrenos también aumentó un 12,6%.
El mercado inmobiliario de Dubái está lista para satisfacer esta creciente demanda, con alrededor de 41 000 unidades proyectadas para ser desarrolladas en 2025 y 42 000 unidades en 2026.
Lea esta guía sobre Por qué invertir en bienes raíces en Dubái: oportunidades de Golden Visa
Áreas clave para la inversión inmobiliaria en Dubái
Los Emiratos Árabes Unidos han diseñado ciertas zonas, como la «propiedad absoluta», en la que los ciudadanos que no son ciudadanos de los Emiratos Árabes Unidos pueden comprar y poseer tierras o propiedades, y la «propiedad arrendada», en la que los extranjeros no pueden poseer tierras, pero pueden celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo (normalmente de 10 a 99 años).
En estas zonas, hay diferentes áreas entre las que puede elegir. Los lugares más populares para la inversión inmobiliaria en Dubái incluyen:
- Centro de Dubái, que ofrece edificios residenciales de alta gama, ofrece apartamentos de lujo con impresionantes vistas, como el Burj Khalifa. El centro comercial Dubai Mall también se encuentra aquí.
- Marina de Dubái, que brinda acceso a un estilo de vida vibrante con numerosos restaurantes, boutiques y opciones de entretenimiento.
- Palm Jumeirah es famosa por su diseño único en forma de palmera, con lujosas villas y apartamentos.
- Palm Jebel Ali es la isla artificial más nueva de la ciudad, que ofrece una vida moderna con una infraestructura mixta y casas de lujo hechas a medida.
- Torres del lago Jumeirah (JLT) es una comunidad de uso mixto con propiedades residenciales y comerciales, cerca del puerto deportivo de Dubái.
- Bahía de negocios es el centro de negocios de la ciudad y alberga a muchas corporaciones multinacionales.
- Círculo de la aldea de Jumeirah (JVC) ofrece un estilo de vida tranquilo, con una variedad de casas adosadas y apartamentos modernos que son ideales para familias.
- Finca Dubai Hills tiene una combinación de apartamentos, villas y casas adosadas para elegir, con un campo de golf, parques y un centro comercial para aumentar el atractivo.
- Ranchos árabes es una de las comunidades más consolidadas de Dubái, con amplias villas y comodidades de alta calidad, perfectas para familias.
- Damac Hills 2 ofrece una variedad de casas adosadas, villas y apartamentos en medio de un paisaje verde.
- Ciudad internacional es un centro de culturas diversas y es conocida por sus opciones residenciales asequibles, puntos de venta, restaurantes e instalaciones recreativas.
- Barrio histórico de Al Fahidi ofrece una combinación de arquitectura tradicional, museos y galerías de arte diseñadas para mostrar el estilo de vida tradicional de Dubái.
Tipos de propiedades en las que invertir
Hay varios tipos de propiedades entre las que elegir a la hora de invertir en bienes raíces en Dubái, tales como:
- Apartamentos de gran altura con vistas y comodidades espectaculares,
- Casas y villas independientes para familias que buscan privacidad y espacio, y
- Casas adosadas que a menudo forman parte de una comunidad más grande con servicios compartidos.
- Propiedades ecuestres con una combinación única de vida de lujo, comodidades especializadas y amplios terrenos.
- Propiedades fuera del plan: se compran directamente a los desarrolladores antes de que finalice la fase de construcción, a un precio mucho más bajo.
- Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y los alquileres a corto plazo facilitados por plataformas como Airbnb, así como los bienes inmuebles comerciales (como espacios de oficinas, locales comerciales y almacenes) son cada vez más populares.
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Financiamiento de su inversión inmobiliaria en Dubái
La compra de una propiedad en Dubái conlleva un par de consideraciones financieras a tener en cuenta. Las agencias inmobiliarias, por ejemplo, cobran una comisión de entre el 2% y el 10% del precio de venta, según el tipo de propiedad. Tendrá que hacer un depósito inicial (normalmente el 10% del valor de la propiedad). Cuando se te transfiere la propiedad, hay que pagar una comisión de 158$, además de una comisión del 4% (sobre el precio de compra) que debes pagar al Departamento de Tierras de Dubái. También hay que pagar una tasa de vivienda en Dubái (que se utiliza para financiar la administración pública de la ciudad), que se deduce a todos los ciudadanos anualmente, así como el seguro de la propiedad. Además, aunque Dubái no cobra el IVA a las propiedades residenciales, los propietarios por primera vez de una nueva promoción (por ejemplo, un hotel de nueva construcción) deben pagar una tasa de IVA.
Puede utilizar los préstamos bancarios para financiar sus inversiones inmobiliarias y cubrir muchos de estos costos. Si bien las opciones pueden diferir entre las instituciones financieras, los dos tipos principales de hipotecas entre las que puede elegir son: las hipotecas con tasa fija y las hipotecas con tasa variable.
Si bien los criterios específicos para optar a una hipoteca en Dubái varían en cada banco, se aplican los criterios generales:
- Debe obtener el ingreso mínimo requerido por el banco (por lo general, oscila entre 2.700 y 4.000 dólares al mes).
- Necesita un buen puntaje crediticio (por encima de 600).
- Algunas instituciones financieras tienen criterios de edad específicos que los inversores deben cumplir.
- La duración del período hipotecario no puede superar los 25 años.
Los inversores primerizos deberán realizar un pago inicial del 20% como mínimo del precio de la propiedad, o del 30% si el precio de la propiedad supera los 1,4 millones de dólares. El Departamento de Tierras de Dubái paga una comisión del 0,25% para registrar la hipoteca sobre la propiedad, y la mayoría de los acreedores también exigirán una comisión administrativa.
Consideraciones de riesgo en la inversión inmobiliaria en Dubái
Todos los mercados tienen riesgos que debes controlar si estás realizando una inversión. Cuando se trata de comprar una propiedad en Dubái, varios factores pueden afectar su inversión.
1. Volatilidad del mercado
Como cualquier mercado, el mercado inmobiliario de Dubái está sujeto a períodos de contracción. De 2012 a 2014, por ejemplo, hubo un enorme aumento en el mercado inmobiliario de la ciudad. Sin embargo, el mercado experimentó una caída gradual de los precios hasta 2020, cuando las transacciones y los precios de las propiedades volvieron a repuntar. Los acontecimientos económicos mundiales y las políticas gubernamentales también afectan al mercado inmobiliario de Dubái.
2. Desafíos legales y regulatorios
Las normas y reglamentos de Dubái son estrictos. El incumplimiento de estas normas puede tener consecuencias legales, por lo que es importante saber dónde (zonas de dominio absoluto o zonas de arrendamiento) y qué tipo de propiedades se pueden comprar en la ciudad. También hay que tener en cuenta los diversos compromisos que conlleva la contratación de una hipoteca al comprar una propiedad en Dubái.
3. Requisitos de visa y residencia
Cualquier extranjero puede comprar una propiedad en Dubái, con diversas oportunidades de inversión. Si bien esto significa que no todos los compradores tendrán una visa de residencia, deben tener un pasaporte válido que confirme su identidad. También es posible que tengas que presentar un certificado de no objeción (NOC).
4. Riesgos inmobiliarios fuera del plan
Las propiedades fuera del plan presentan un gran ROI para los inversores. Sin embargo, estos proyectos son sujeto a riesgos como retrasos en el desarrollo, cambios o incluso cancelaciones debido a problemas imprevistos de construcción y otras circunstancias fuera del control de cualquiera. El gobierno de Dubái exige el uso de cuentas de depósito en garantía para todas las transacciones inmobiliarias fuera del plan a fin de proteger el dinero de los inversores.
5. Inversiones a largo plazo versus inversiones a corto plazo
Los inversores tienen que elegir entre estrategias de inversión a largo plazo (más de un año) y a corto plazo (menos de un año) cuando compran propiedades en Dubái. Las estrategias a corto plazo suelen consistir en comprar una propiedad que necesita renovarse y luego venderla a un precio más alto, lo que ofrece una mayor rentabilidad. Las estrategias a largo plazo suelen consistir en que los inversores alquilen sus propiedades. Si bien esto ofrece rentabilidades más lentas que la estrategia a corto plazo, el riesgo asociado a las estrategias a largo plazo suele ser menor y, con el tiempo, puedes beneficiarte tanto de los ingresos por alquileres como de la revalorización del capital.
6. Debida diligencia
Antes de poder invertir en el mercado inmobiliario de Dubái, es fundamental llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva, ya que puede mitigar muchos de los riesgos antes mencionados durante este proceso. Esto implica investigar la reputación, el historial y la situación financiera del promotor inmobiliario, así como revisar el progreso del proyecto, obtener asesoramiento legal y verificar las licencias necesarias. Una diligencia debida exhaustiva puede ayudarlo a evitar promotores o vendedores fraudulentos y a garantizar que su inversión sea segura.
7. No olvides el mantenimiento
Al comprar una propiedad, muchos inversores tienden a centrarse en los costos iniciales y no siempre consideran los costos de mantenimiento en el futuro. Estos costos (incluidos los cargos por servicio, las comisiones de comunidad y los gastos de administración de la propiedad) pueden generar dificultades financieras en el futuro, por lo que es esencial tenerlos en cuenta al evaluar el posible ROI de la compra.
Cómo la inversión inmobiliaria en Dubái puede conducir a la residencia
Si compra bienes inmuebles a través del Programa Golden Visa de los Emiratos Árabes Unidos, puede reunir los requisitos para la residencia en Dubái. Para cumplir los requisitos, los inversores pueden elegir entre dos opciones:
- Una visa de residencia de 10 años, que requiere una inversión mínima de 544.000 dólares.
- Una visa de residencia de dos años. Esta cantidad varía de un proyecto a otro y también está influenciada por la cantidad de inversores involucrados en la transacción.
La visa de residencia no requiere que viva en Dubái o los Emiratos Árabes Unidos, ni necesitará un patrocinador. Esto le da la libertad de elegir las inversiones que más le convengan. Las inversiones se pueden realizar tanto en propiedades residenciales, comerciales o de uso mixto terminadas como fuera del plan, siempre que se encuentren en las zonas de dominio absoluto.
La residencia es renovable después de los dos o 10 años si:
- Los bienes inmuebles siguen siendo de plena propiedad del solicitante,
- Los arrendamientos o contratos pertinentes siguen siendo válidos y cumplen con los requisitos.
Cómo Mirabello Consultancy puede ayudarlo a elegir la mejor inversión inmobiliaria
Consultoría Mirabello puede ayudarlo a comprender las leyes de propiedad, analizar los costos ocultos y seleccionar la ubicación y el tipo de propiedad correctos. Como especialista en inversiones inmobiliarias globales, la firma brinda apoyo integral a los inversores que buscan ingresar al mercado inmobiliario de Dubái.
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El mercado inmobiliario de Dubái ofrece un potencial de crecimiento significativo, impulsado por la expansión económica, las políticas favorables a los inversores y una amplia gama de opciones inmobiliarias. Con acceso a zonas de dominio absoluto, condiciones fiscales favorables, y la posibilidad de obtener la residencia en los Emiratos Árabes Unidos, Dubái sigue siendo uno de los destinos más atractivos del mundo para la inversión inmobiliaria. Los inversores pueden maximizar la rentabilidad y garantizar el crecimiento a largo plazo aprovechando la experiencia de firmas como Mirabello Consultancy.
FAQ
Las principales áreas de inversión incluyen el centro de Dubái, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Jumeirah Lake Towers (JLT), Business Bay y Dubai Hills Estate. Cada área ofrece opciones de propiedades únicas que ofrecen oportunidades comerciales, de lujo y de vida familiar.
Sí, las propiedades no planificadas ofrecen a los inversores la oportunidad de comprar a precios más bajos antes de que se complete la construcción, lo que a menudo conduce a una apreciación significativa del valor. Sin embargo, conllevan riesgos, como retrasos en la construcción o cambios que están fuera del control de cualquiera.
Los inversores pueden obtener la residencia en los Emiratos Árabes Unidos a través del esquema Golden Visa invirtiendo 544.000 dólares en una visa de 10 años o cumpliendo con los requisitos específicos del proyecto para una visa de 2 años. Las propiedades deben estar en zonas de dominio absoluto y seguir siendo de plena propiedad para poder renovar la visa.
Las propiedades residenciales producen un ROI de entre el 5% y el 7%, mientras que las propiedades comerciales ofrecen un ROI más alto, de entre el 12% y el 15%, según la ubicación y el tipo de propiedad.
