Инвестирование в рынок недвижимости Дубая — это редкая возможность заработать на одном из самых быстрорастущих городов мира, подключенных к Интернету. Но новые возможности влекут за собой сложности. Однако, как и на любом инвестиционном рынке, понять, где покупать, как ориентироваться в законах об иностранном владении и какую инвестиционную стратегию выбрать, может оказаться непростой задачей. В этой статье представлены основные сведения о самых популярных местах недвижимости в Дубае, о том, как лучше всего купить недвижимость в Дубае, а также об основных финансовых и юридических факторах, которые следует учитывать перед переездом.
- Экономика Дубая растет более чем на 3% в год, обеспечивая стабильную инвестиционную среду для инвесторов, желающих приобрести недвижимость.
- Дубай предлагает политику и льготы, благоприятные для инвесторов, такие как отсутствие подоходного налога, налога на наследство или налога на имущество, а также всего 5% НДС на услуги, связанные с недвижимостью.
- Рентабельность инвестиций в жилую недвижимость в Дубае составляет 5-7%, а коммерческая недвижимость — в среднем от 12% до 15%.
- Иностранные инвесторы могут покупать недвижимость и владеть ею по своему усмотрению в зонах фрихолда, но ограничиваются долгосрочными договорами аренды в зонах аренды.
- От роскошных апартаментов и вилл до строящейся застройки и коммерческих помещений — у инвесторов есть широкий выбор недвижимости в Дубае.
- Инвесторы в недвижимость могут претендовать на получение вида на жительство в ОАЭ по схеме «Золотая виза».
Зачем инвестировать в недвижимость Дубая?
Экономика Дубая стабильно растет в течение последних нескольких лет, с темпом роста ВВП более 3% в годовом исчислении. Это, сопровождаемое льготами и налоговыми льготами со стороны правительства, привело к резкому увеличению числа инвесторов в недвижимость в городе.
В ОАЭ нет подоходного налога, налога на наследство или налога на имущество. Вместо этого в Дубае используется ставка НДС в размере 5%, что очень мало по сравнению с другими городами. НДС не распространяется на продажу земли, но при передаче права собственности в Земельный департамент Дубая необходимо внести административный сбор, а НДС по-прежнему применяется к услугам, связанным с недвижимостью, например агентским комиссиям.
Дубай также предлагает множество политик, которые делают его идеальной инвестицией, например систему самостоятельных сделок с недвижимостью (REST), которая была введена в действие в 2018 году. Эта система упрощает процесс управления недвижимостью, позволяя владельцам и арендаторам контролировать все — от регистрации договоров аренды до споров об аренде.
ОАЭ имеют прочную правовую базу, защищающую права инвесторов и устанавливающую четкие правила владения недвижимостью, и заслужили признание во всем мире благодаря своей надежной системе безопасности и низкому уровню преступности.
Не говоря уже о том, что благодаря своему стратегическому расположению в городе находятся одни из крупнейших и самых современных портов и аэропортов мира. Сюда входят:
- Международный аэропорт Дубая, самый загруженный пассажирский аэропорт в мире, обслуживает более 85 миллионов пассажиров в год.
- Международный аэропорт Аль-Мактум, который меньше по размеру, но все еще принимает большое количество трафика.
- Порт Джебель Али, который является крупнейшим в мире и самым загруженным портом на Ближнем Востоке.
Правительство Дубая создало зоны фрихолда вокруг всех этих крупных аэропортов, что привело к притоку транснациональных компаний, ищущих штаб-квартиры в этом регионе.
Эти инициативы обеспечивают инвесторам хорошую окупаемость инвестиций (ROI) в жилую недвижимость (от 5 до 7%) в зависимости от местоположения. Например, средняя рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость составляет от 12 до 15%.
В этом году общая стоимость продаж недвижимости в Дубае выросла на 18,1%. Цена за квадратный фут также выросла на 7,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На рынке аренды средняя стоимость аренды квартир выросла на 17,1%, а цены на аренду вилл — на 2,9%. Наиболее значительный рост наблюдался в сегменте коммерческой недвижимости: средняя стоимость аренды выросла на 19,1%.
В сентябре 2024 года было зарегистрировано 18 045 сделок с недвижимостью (на 32,7% больше, чем в 2023 году). Количество квартир выросло на 35,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а вилл — на 29,2%. Покупка земельных участков также выросла на 12,6%.
Рынок недвижимости Дубая готова удовлетворить этот растущий спрос: по прогнозам, в 2025 году будет построено около 41 000 единиц, а в 2026 году — 42 000 единиц.
Прочтите это руководство о Зачем инвестировать в недвижимость Дубая: возможности получения «золотой визы»
Ключевые направления инвестиций в недвижимость Дубая
В ОАЭ созданы определенные зоны, такие как «фрихолд», где лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут покупать и владеть землей или недвижимостью, и «арендованное владение», где иностранцы не могут владеть землей, но могут заключать долгосрочные договоры аренды (обычно на 10—99 лет).
В этих зонах есть разные области, из которых вы можете выбирать. Самые популярные места для инвестиций в недвижимость в Дубае включают в себя:
- Центр Дубая, которая предлагает элитные жилые здания, предлагает роскошные апартаменты с потрясающими видами, такими как небоскреб Бурдж-Халифа. Здесь же расположен торговый центр Dubai Mall.
- Дубай Марина, который обеспечивает доступ к оживленному образу жизни благодаря многочисленным ресторанам, бутикам и развлекательным заведениям.
- Пальма Джумейра славится своим уникальным дизайном в форме пальмы с роскошными виллами и апартаментами.
- Пальма Джебель Али это новейший искусственный остров в городе, предлагающий современную жизнь со смешанной инфраструктурой и роскошными домами на заказ.
- Башни на озере Джумейра (JLT) это многофункциональный комплекс с жилой и коммерческой недвижимостью, расположенный недалеко от Dubai Marina.
- Бизнес-Бэй является деловым центром города, где сосредоточено множество транснациональных корпораций.
- Круг поселка Джумейра (JVC) предлагает спокойный образ жизни с множеством современных таунхаусов и апартаментов, которые идеально подходят для семейного отдыха.
- Поместье Дубай Хиллз предлагает широкий выбор апартаментов, вилл и таунхаусов, а также поле для гольфа, парки и торговый центр, которые добавляют привлекательности.
- Арабские ранчо это один из самых престижных районов Дубая с просторными виллами и высококачественными удобствами, идеально подходящими для семейного отдыха.
- Дамак Хиллз 2 предлагает множество таунхаусов, вилл и апартаментов среди зеленого ландшафта.
- Международный город это центр различных культур, известный своими доступными вариантами жилья, торговыми точками, ресторанами и местами отдыха.
- Исторический район Аль-Фахиди предлагает сочетание традиционной архитектуры, музеев и художественных галерей, призванных продемонстрировать традиционный образ жизни Дубая.
Типы недвижимости для инвестирования
Инвестируя в недвижимость в Дубае, вы можете выбрать различные типы недвижимости, такие как:
- Высотные апартаменты с потрясающими видами и удобствами,
- Отдельные дома и виллы для семей, ищущих уединение и пространство, а также
- Таунхаусы, которые часто являются частью большого сообщества с общими удобствами.
- Недвижимость для верховой езды с уникальным сочетанием роскошной жизни, специализированных удобств и просторной территории.
- Недвижимость на стадии строительства — приобретается непосредственно у застройщиков до завершения строительства по гораздо более низкой цене.
- Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и краткосрочная аренда, поддерживаемая такими платформами, как Airbnb, а также коммерческая недвижимость (например, офисные помещения, торговые помещения и склады) становятся все более популярными.
Schedule your free consultation today and secure your future!
Финансирование инвестиций в недвижимость в Дубае
Приобретение недвижимости в Дубае связано с несколькими финансовыми соображениями, которые следует учитывать. Например, агентства недвижимости взимают комиссию в размере от 2% до 10% от цены продажи, в зависимости от типа недвижимости. Вам нужно будет внести залог (обычно 10% от стоимости недвижимости). При передаче вам права собственности взимается сбор в размере 158 долларов США, а также сбор в размере 4% (от покупной цены), который должен быть уплачен Земельному департаменту Дубая. Вы также должны оплатить жилищный сбор в Дубае (используемый для финансирования государственных служб города), который ежегодно удерживается со всех граждан, а также страхование недвижимости. И хотя в Дубае не взимается НДС с жилой недвижимости, новые владельцы новостроек (например, недавно построенных отелей) должны платить НДС.
Вы можете использовать банковские кредиты для финансирования инвестиций в недвижимость и покрытия многих из этих расходов. Хотя варианты могут различаться в разных финансовых учреждениях, вы можете выбрать два основных типа ипотеки: ипотечные кредиты с фиксированной ставкой и ипотечные кредиты с переменной ставкой.
Хотя конкретные критерии получения ипотечного кредита в Дубае различаются в каждом банке, применяются общие критерии:
- Вы должны получать минимальный доход банка (обычно от 2700 долларов в месяц до 4000 долларов в месяц).
- Вам нужен хороший кредитный рейтинг (выше 600).
- В некоторых финансовых учреждениях существуют определенные возрастные критерии, которым должны соответствовать инвесторы.
- Срок ипотеки не может превышать 25 лет.
Новым инвесторам необходимо будет внести первоначальный взнос в размере не менее 20% от цены недвижимости или 30%, если цена недвижимости превышает 1,4 миллиона долларов. За регистрацию ипотечного кредита Земельному департаменту Дубая взимается комиссия в размере 0,25%, а с большинства кредиторов также взимается административный сбор.
Соображения риска при инвестировании в недвижимость Дубая
На каждом рынке есть риски, которые необходимо учитывать при инвестировании. Когда дело доходит до покупки недвижимости в Дубае, на ваши инвестиции могут повлиять различные факторы.
1. Волатильность рынка
Как и любой другой рынок, рынок недвижимости Дубая подвержен периодам спада. Например, с 2012 по 2014 год рынок недвижимости города резко вырос. Однако цены на рынке постепенно снижались до 2020 года, когда сделки и цены на недвижимость снова выросли. Глобальные экономические события и государственная политика также влияют на рынок недвижимости Дубая.
2. Юридические и нормативные проблемы
В Дубае действуют строгие правила и положения. Их несоблюдение может повлечь за собой правовые последствия, поэтому важно знать, где (зоны безусловного владения или зоны аренды) и какую недвижимость можно приобрести в городе. Вы также должны помнить о различных обязательствах, связанных с получением ипотечного кредита при покупке недвижимости в Дубае.
3. Требования к визе и месту жительства
Любой иностранец может приобрести недвижимость в Дубае с различными инвестиционными возможностями. Хотя это означает, что не каждый покупатель будет иметь резидентскую визу, он должен иметь действительный паспорт, подтверждающий его личность. Вам также может потребоваться предоставить сертификат об отсутствии возражений (NOC).
4. Имущественные риски на этапе планирования
Недвижимость на стадии строительства обеспечивает инвесторам высокую рентабельность инвестиций. Тем не менее, эти проекты подвержен рискам таких как задержки в разработке, изменения или даже отмена работ из-за непредвиденных проблем со строительством и других обстоятельств, не зависящих от кого-либо. Правительство Дубая предписывает использовать счета условного депонирования для всех сделок с недвижимостью на стадии строительства для защиты денег инвесторов.
5. Долгосрочные и краткосрочные инвестиции
При покупке недвижимости в Дубае инвесторам приходится выбирать между долгосрочными (более года) и краткосрочными (менее года) инвестиционными стратегиями. Краткосрочные стратегии обычно заключаются в покупке недвижимости, нуждающейся в ремонте, а затем ее продаже по более высокой цене с более высокой прибылью. Долгосрочные стратегии обычно заключаются в том, что инвесторы сдают свою недвижимость в аренду. Хотя эта стратегия приносит меньшую прибыль, чем краткосрочная стратегия, риск, связанный с долгосрочными стратегиями, обычно ниже, и со временем вы можете получить как доход от аренды, так и прирост капитала.
6. Комплексная проверка
Прежде чем инвестировать в рынок недвижимости Дубая, крайне важно провести тщательную юридическую проверку, поскольку в ходе этого процесса вы сможете снизить многие из вышеупомянутых рисков. Это включает изучение репутации, послужного списка и финансового положения застройщика, а также анализ хода реализации проекта, получение юридических консультаций и проверку необходимых лицензий. Тщательная комплексная проверка поможет вам избежать мошеннических застройщиков или продавцов и обеспечить безопасность ваших инвестиций.
7. Не забывайте об обслуживании
При покупке недвижимости многие инвесторы, как правило, сосредотачиваются на первоначальных затратах и не всегда учитывают затраты на обслуживание в будущем. Эти затраты, включая плату за обслуживание, коммунальные платежи и расходы на управление недвижимостью, могут привести к финансовым затруднениям в будущем, поэтому важно учитывать их при оценке потенциальной окупаемости инвестиций или покупки.
Как инвестиции в недвижимость в Дубае могут привести к получению вида на жительство
Если вы приобретаете недвижимость через Программа «Золотая виза» в ОАЭ, вы можете претендовать на получение вида на жительство в Дубае. Чтобы пройти отбор, инвесторы могут выбрать один из двух вариантов:
- 10-летняя резидентская виза, требующая минимальных инвестиций в размере 544 000 долларов США.
- Двухлетняя резидентская виза. Эта сумма варьируется в зависимости от проекта к проекту, а также зависит от количества инвесторов, участвующих в сделке.
Для получения резидентской визы не требуется проживание в Дубае или ОАЭ, а также спонсор. Это дает вам свободу выбора наиболее подходящих для вас инвестиций. Инвестировать можно как в готовые, так и в строящиеся жилые, коммерческие или смешанные объекты, если они находятся в зонах безусловного владения.
Вид на жительство может быть продлен через два или десять лет, если:
- Недвижимость остается в полной собственности заявителя,
- Соответствующие договоры аренды/контракты остаются в силе и соответствуют требованиям.
Как консалтинговая компания Mirabello может помочь вам выбрать лучшую инвестицию в недвижимость
Консалтинг «Мирабелло» может помочь вам понять законы о владении недвижимостью, сориентироваться в скрытых расходах и выбрать правильное местоположение и тип недвижимости. Являясь специалистом по глобальным инвестициям в недвижимость, компания оказывает всестороннюю поддержку инвесторам, желающим выйти на рынок недвижимости Дубая.
Для тех, кто хочет получить долгосрочное проживание в Дубае или на других развивающихся рынках, Mirabello Consultancy предоставляет индивидуальные рекомендации по соблюдению критериев участия в программах «Золотая виза». Воспользуйтесь отраслевым опытом и индивидуальным подходом компании запишитесь на бесплатную консультацию сегодня.
Рынок недвижимости Дубая обладает значительным потенциалом роста благодаря экономическому росту, политике, благоприятной для инвесторов, а также разнообразию вариантов недвижимости. Имея доступ к зонам, находящимся в безусловной собственности, выгодные налоговые условия, а также возможность получить вид на жительство в ОАЭ, Дубай остается одним из самых привлекательных мест для инвестиций в недвижимость в мире. Инвесторы могут максимизировать прибыль и обеспечить долгосрочный рост, используя опыт таких компаний, как Mirabello Consultancy.
FAQ
К основным инвестиционным районам относятся центр Дубая, Дубай Марина, Пальма Джумейра, башни на озере Джумейра (JLT), Бизнес-Бэй и Dubai Hills Estate. Каждый район предлагает уникальные варианты недвижимости, предлагающие роскошную, семейную и коммерческую недвижимость.
Да, недвижимость на стадии строительства дает инвесторам возможность покупать недвижимость по более низким ценам до завершения строительства, что часто приводит к значительному удорожанию. Однако они сопряжены с такими рисками, как задержки строительства или внесение изменений, которые никто не может контролировать.
Инвесторы могут получить вид на жительство в ОАЭ по схеме «Золотая виза», вложив 544 000 долларов США в 10-летнюю визу или выполнив специфические для проекта требования к двухлетней визе. Для продления визы недвижимость должна находиться в зонах безусловного владения и оставаться в полной собственности.
Рентабельность инвестиций в жилую недвижимость составляет от 5 до 7%, а коммерческая недвижимость — от 12 до 15%, в зависимости от местоположения и типа объекта.
