Ya sea por el atractivo de los lujosos apartamentos de gran altura, los vibrantes centros comerciales o las villas de primera línea de playa, el mercado inmobiliario de Dubái ofrece una gran cantidad de oportunidades para los inversores globales y los expatriados que buscan convertirlo en su segundo hogar u obtener un ingreso adicional. Junto con un régimen libre de impuestos, los altos rendimientos de los alquileres y la posibilidad de obtener la residencia mediante la inversión, comprar una propiedad en Dubái es una propuesta atractiva para los compradores internacionales.
- El mercado inmobiliario de Dubái ofrece rentabilidades competitivas, con un rendimiento de alquiler del 5,27%.
- Los inversores extranjeros pueden comprar propiedades de dominio absoluto en áreas designadas.
- A través del programa Golden Visa de los Emiratos Árabes Unidos, los compradores que inviertan al menos 1 000 000 000 AED pueden reunir los requisitos para residir a largo plazo en el país.
- No hay impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre las ganancias de capital ni impuestos sobre la renta en Dubái, lo que maximiza el retorno de la inversión.
Descripción general del mercado inmobiliario de Dubái
La economía de Dubái se apoya en una sólida infraestructura, una logística de primer nivel y una ubicación geográfica estratégica que conecta Oriente y Occidente. El mercado inmobiliario se beneficia de una afluencia constante de capital institucional extranjero, así como de expatriados y turistas, lo que conlleva una demanda constante de propiedades residenciales y comerciales.
Su mercado inmobiliario es conocido por la alta revalorización del capital en algunos distritos y, según informes recientes, el valor total de venta de las propiedades en la ciudad en septiembre de 2024 aumentó un 18,1%. El precio por pie cuadrado también ha registrado un aumento del 7,8% interanual.
En el mercado de alquiler, los apartamentos experimentaron un aumento del 17,1% en los precios medios de alquiler y las villas experimentaron un modesto aumento del 2,9% en los precios de alquiler. Sin embargo, las propiedades comerciales de alquiler experimentaron el aumento más significativo, con un aumento del 19,1% en los precios medios de alquiler.
En septiembre se registraron 18.045 transacciones inmobiliarias, lo que representa un aumento del 32,7% en comparación con 2023. Los apartamentos experimentaron un aumento del 35,9% en comparación con el año anterior y las villas experimentaron un aumento del 29,2% interanual. La compra de terrenos también aumentó un 12,6%.
De cara al futuro, se prevé que el mercado inmobiliario de Dubái experimente un aumento significativo de la oferta, con unas 41 000 unidades proyectadas para 2025 y 42 000 unidades en 2026.
Ventajas de comprar una propiedad en Dubái
Más allá de las diversas oportunidades de inversión y los altos rendimientos de los alquileres, las políticas favorables a las empresas, las regulaciones transparentes y la mínima burocracia de los Emiratos Árabes Unidos crean un entorno propicio para los empresarios e inversores que poseen propiedades en Dubái.
- Los Emiratos Árabes Unidos no recaudan impuestos a la propiedad, impuestos sobre la renta o impuestos sobre las ganancias de capital a las personas. Además, el sistema bancario estable y sólido de los Emiratos Árabes Unidos garantiza la seguridad y el crecimiento de sus ahorros. Esto significa que los inversores pueden maximizar su rentabilidad.
- La compra de una propiedad califica a los inversores para la Golden Visa de los Emiratos Árabes Unidos, un programa de residencia a largo plazo que permite a los extranjeros vivir, trabajar y estudiar en el país. Su visado de residencia de larga duración y renovable (válido durante 2, 5 o 10 años) le ofrece la posibilidad de llamar rápidamente a Dubái su hogar.
- Los residentes de Dubái se benefician del acceso a las ofertas de estilo de vida premium de Dubái, que incluyen tiendas de lujo, restaurantes, entretenimiento y atención médica. Los Emiratos Árabes Unidos también albergan algunas de las mejores instituciones educativas y hospitales.
- Sin mencionar que Dubái se clasifica constantemente como una de las ciudades más seguras del mundo, con tasas de criminalidad muy bajas y un entorno político estable, lo que la convierte en un lugar seguro para vivir y poseer activos.
Colaborar con expertos como Consultoría Mirabello, que cuenta con años de experiencia en el mercado inmobiliario de Dubái y una sólida red inmobiliaria en toda la región, garantiza que tome decisiones informadas. Ofrecen asesoramiento personalizado sobre la selección de propiedades de primera calidad, la gestión de inversiones y la comprensión de los marcos legales para que pueda beneficiarse de su inversión.
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Marco legal para compradores extranjeros
La Agencia Reguladora de Bienes Raíces (RERA) opera bajo los auspicios del Departamento de Tierras de Dubai (DLD) y es el principal organismo regulador de bienes raíces en Dubai. Sus funciones incluyen la concesión de licencias para actividades inmobiliarias, la certificación de los desarrollos inmobiliarios y garantizar el cumplimiento de las leyes de propiedad del emirato.
Estas leyes permiten a los extranjeros comprar propiedades en Dubái bajo dos estructuras de propiedad principales: propiedad absoluta y arrendamiento.
El sistema de propiedad absoluta, que permite la propiedad total de propiedades y terrenos (con el derecho a vender, arrendar o alquilar a voluntad) está disponible para los expatriados solo en las áreas designadas por el gobierno, como el centro de la ciudad, Dubai Marina y Palm Jumeirah.
La propiedad arrendada, por otro lado, otorga a los compradores el derecho a usar la propiedad por un plazo fijo, por lo general hasta 99 años. Al final del plazo del arrendamiento, la propiedad vuelve al propietario, a menos que se acuerde una prórroga. Estas propiedades son más comunes en bienes raíces comerciales y en ciertas áreas residenciales.
Consultoría Mirabello puede ayudarlo a gestionar los aspectos legales de la compra de su propiedad, desde la debida diligencia inicial hasta el registro final en la DLD, incluida la escritura de propiedad.
Ventas de propiedades fuera del plan
La compra de propiedades directamente a los promotores antes de que finalice la fase de construcción se ha convertido en una práctica común para los inversores en Dubái. Puede comprar una propiedad a precios mucho más bajos, lo que ofrece un mayor potencial de rentabilidad. Los promotores de Dubái también suelen ofrecer planes de pago flexibles para propiedades que no estén planificadas, lo que puede aliviar la carga financiera.
Sin embargo, los compradores aún deben entender que pueden producirse retrasos en el desarrollo del proyecto debido a desafíos imprevistos de construcción y otras circunstancias fuera del control de cualquiera. Las propiedades que no estaban planificadas en Dubái también están sujetas a la volatilidad del mercado. El mercado inmobiliario puede fluctuar debido a factores económicos, cambios en la oferta y la demanda y acontecimientos geopolíticos. Esto puede afectar al rendimiento previsto de su inversión.
El gobierno de Dubái exige el uso de cuentas de depósito en garantía para todas las transacciones inmobiliarias fuera del plan a fin de proteger el dinero de los inversores.
Guía paso a paso para comprar una propiedad en Dubái
Una vez que esté familiarizado con las tendencias del mercado inmobiliario y el marco legal que afectará sus decisiones de inversión, puede iniciar el proceso de compra de propiedades en los Emiratos Árabes Unidos.
- Contrate a un agente inmobiliario de confianza para navegar por las complejidades del mercado de Dubái. Un agente experto lo guiará a través de las opciones inmobiliarias, las tendencias de precios y las negociaciones.
- Vea las propiedades a través de recorridos virtuales o visite Dubái para inspeccionar las propiedades en persona. Evalúe factores como la ubicación, el potencial de desarrollo futuro y la proximidad a los servicios
- Una vez que haya encontrado la propiedad correcta, trabaje con su agente para negociar el precio y hacer una oferta.
- Asegúrese de que la propiedad tenga un título de propiedad claro y esté libre de disputas legales.
- Redacte el acuerdo de compraventa y pague un anticipo, normalmente el 10% del valor de la propiedad.
- Transferencia de propiedad mediante la obtención de un certificado de no objeción (NOC) del desarrollador y el registro de la propiedad en la DLD.
- Pague el saldo restante y tome posesión de la propiedad.
Tenga en cuenta que estos pasos se pueden realizar de forma totalmente remota y sin riesgos, debido al enfoque innovador que Dubái tiene hacia las empresas y los inversores. Mirabello Consultancy lo guiará a lo largo de todo el proceso, paso a paso.
Residencia mediante inversión inmobiliaria
La residencia mediante la inversión inmobiliaria es una ruta popular para los inversores que buscan obtener la residencia en los Emiratos Árabes Unidos, especialmente en el marco de la iniciativa Golden Visa.
Si invierte al menos 1 000 000 AED en una propiedad, puede calificar para una residencia de dos años. Puedes solicitar una hipoteca en un banco de los Emiratos Árabes Unidos, pero tendrás que hacer un pago inicial del 50%. Este precio puede variar si es propietario de la casa con su cónyuge.
Si invierte 2 000 000 AED o más, puede obtener una residencia de 10 años. Si solicita un préstamo, tendrá que hacer un pago inicial del 20%. Este precio no depende de la composición de la familia.
Las inversiones se pueden realizar tanto en propiedades residenciales, comerciales o de uso mixto terminadas como fuera del plan, siempre que se encuentren en las zonas de dominio absoluto.
La visa dorada de los Emiratos Árabes Unidos se emite inicialmente por 2, 5 o 10 años. Después de eso, debe renovar su permiso de residencia, lo que puede hacer si:
Los bienes inmuebles siguen siendo de plena propiedad del solicitante,
Los arrendamientos o contratos pertinentes siguen siendo válidos y cumplen con los requisitos.
Mirabello Consultancy, que se especializa en residencia internacional e inversión en ciudadanía, puede guiarlo a través del proceso de recepción de una visa dorada de los Emiratos Árabes Unidos.
Consideraciones fiscales y financieras
Uno de los aspectos más atractivos de comprar una propiedad en Dubái es la ausencia de impuestos sobre la propiedad, sobre las ganancias de capital y sobre la renta. Sin embargo, los compradores deben tener en cuenta las siguientes tarifas:
Cuando se vende una propiedad, el Departamento de Tierras de Dubái (DLD) impone una tarifa de transferencia única del 4% del valor de la propiedad. Además, se aplica una tasa administrativa estándar, que suele rondar los 1.090$, así como tasas de registro (21.800$ y más).
Los agentes inmobiliarios suelen cobrar el 2% del precio de la propiedad como comisión.
Cargos por servicio también se aplican y pueden oscilar entre 1 y 8 dólares por pie cuadrado al año, según el tipo de propiedad y la ubicación.
El programa Golden Visa de los Emiratos Árabes Unidos ofrece muchas vías para obtener la residencia mediante la inversión inmobiliaria y, con muchas opciones inmobiliarias, beneficios fiscales y un alto potencial de rentabilidad que actúan a favor del inversor, Dubái se ha convertido en una opción popular. Al trabajar con especialistas en residencia y ciudadanía como Consultoría Mirabello, puede navegar por las complejidades del mercado inmobiliario de la ciudad y tomar decisiones informadas que maximicen su potencial de inversión.
FAQ
A través de la iniciativa Golden Visa, según el tamaño de la inversión, los compradores pueden calificar para una residencia de 2, 5 o 10 años.
La Golden Visa requiere una inversión de al menos 2 000 000 AED, ya sea en una propiedad o en varias propiedades a nombre del solicitante.
No, los inversores extranjeros en áreas designadas de dominio absoluto tienen pleno derecho a vender, arrendar o transferir sus propiedades como mejor les parezca.
Si bien no es un requisito legal, es recomendable contratar a un experto inmobiliario con experiencia para garantizar que se sigan todos los procedimientos legales y gestionar la debida diligencia.
Los cargos por servicio oscilan entre 1 y 8 dólares por pie cuadrado al año, según el tipo de propiedad y la ubicación, y cubren el mantenimiento del edificio, el personal de seguridad y las comodidades, como el gimnasio interno y el área de la piscina.
